전세권설정 vs 확정일자 비교

임대차계약시 수천만원에서 수억원에 달하는 보증금에 대한 우려가 큽니다.

이 소중한 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

그런데 간혹 전세권 설정을 하면 무조건!!! 받는다고 알고 계신분이 계신데

절대 그런 일은 없습니다.

만약 그렇게 된다면 은행은 다 망합니다.

예를 들어 5억짜리 아파트에 은행이 1순위로 3억을 대출해줬는데

전세권설정이 무조건 받는다면 집주인이 지인과 짜고 3억짜리 전세권설정을 하고 경매 넘어가면 은행은 돈 못 받습니다.

확정일자나 전세권설정이나 그것의 후순위보다는 우선변제된다!가 맞는말이고 그보다 앞선 순위에 대해서는 배당 순서가 밀립니다.

1. 최우선 변제

진짜로 다른 순위보다 무조건 받는 경우가 있긴합니다.(단 해당 부동산에 대한 국세 미납이 있으면 국세부터 가져가고 남는것 중에 받음)

바로 소액 보증금일경우에만 해당됩니다. 서민의 소중한 재산을 보호하기 위한것인데 법으로 정해져있는 범위에 대해 보증금 일부분만 받을 수 있습니다.

지역별 소액보증금 범위와 받을 수 있는 변제액(각 시도 조례에 따라 바뀔 수 있음)

지역	보증금	변제액
서울특별시	9,500 만원 이하	최대 3,200 만원 까지
수도권 (인천광역시 포함)	8,000 만원 이하	최대 2,700 만원 까지
광역시(인천 제외) (광역시에 속한 "군" 제외)	6,000 만원 이하	최대 2,000 만원 까지
기타 지역	4,500 만원 이하	최대 1,500 만원 까지

위 표의 변제액에 최대 x,xxx만원 까지라고 적혀 있는 것을 아셔야합니다.

무조건 저 금액을 다 받을 수 있다는 것이 아닙니다. 배당액의 1/2 이하의 금액으로 해당 건물에 속해 있는 해당 세입자들과 1/n을 해야합니다.

그러니까 서울에 있는 주택이 1.2억에 낙찰되었다면 1/2 인 6천만원을 대항력(전입신고, 실제 거주)을 갖추고 소액보증금에 해당하는 세입자가 2세대면 각각 3,000 만원씩만 받을 수 있습니다. 3 세대라면 2,000 만원씩을 받습니다.

만약 표에 있는 보증금보다 더 많은 보증금이면 최우선변제에 해당되지 않습니다. 저당 순위에 따라 받게 됩니다.

그리고 대항력(전입신고, 실제거주) 을 갖추지 않았다면 한푼도 못받습니다.(확정일자는 없어도 됨)

2. 우선 변제

"확정일자나 전세권설정을 하면 우선 변제가 된다." 맞는 말인데 이걸 순서에 상관없이 무조건 해준다라고 오해하는 사람이 있는데

정확히는 "후순위보다 우선 변제된다"가 맞습니다. 절대 선순위보다 우선 변제될 수 없습니다.

우선변제 라는 관점에선 확정일자나 전세권설정이나 똑같은 순위를 갖고 후순위보다 우선해서 변제 되는것은 같습니다.

그럼 확정일자와 전세권설정이 왜 다른지 알아보겠습니다.

3. 확정일자 vs 전세권설정

경매 시 보증금을 받냐 못받냐는 확정일자나 전세권설정이나 순위는 같습니다.

구분	확정일자	전세권설정
관련 법	주택임대차보호법	민법
권리	채권	물권
등기	확정일자	등기 필요
받는곳	주민센터, 등기소 등	등기소
주인 동의	필요 없음	주인 동의 필요
비용	600 원	등기 시 : 몇십~몇백만원 등록세,교육세:0.24% + 수수료 말소 시 : 0.24%
필요 서류	계약서, 신분증	임차인:초본, 계약서, 도장 임대인:등기권리증, 인감증명, 등본, 인감도장
효력 발생	전입신고 + 확정일자 + 실제거주 다음날 0시부터 효력 발생	전세권 설정 등기 직후. 전입신고, 실제거주 상관없음.
소송	보증금 반환 청구 소송해서 판결문 받아야함	없음
경매	강제 경매 위 소송에서 반은 판결문 필요.	임의 경매
배당 요구	배당 요구 해야함	안해도 됨.
배당금 대상	건물 + 토지의 낙찰가	건물만의 낙찰가
권리 승계/양도	불가	가능

우선 임대차계약이란것은 일반 채권입니다. 잘아시는 저당 등은 물권이라고 해서 등기에 등록하여 권리를 행사 할 수 있는데 일반 채권은 계약 당사자에게만 해당되는 권한입니다.

그래서 이 채권을 지켜주기 위해 나온것이 주택임대차보호법입니다.

전세권 설정은 물권으로 바로 경매로 넘길 수 있지만 확정일자는 채권으로 재판에서 판결문을 받아야 경매 가능합니다.

하지만 확정일자는 건물+토지까지 경매 넘길 수 있지만 전세권설정은 건물만 가능합니다. 아파트의 경우는 상관없지만 단독/다가구/다세대 등의 경우 건물 가격은 얼마 안되고 토지 가격이 높은 경우가 많으므로 경매 넘긴다고 해도 위험할 수 있습니다.

확정일자는 내맘대로 몇백원으로 하고 이사 갈때도 신경안써도 됩니다만

전세권설정은 주인 허락 + 서류 받아서 몇십~몇백만원을 내고 등기부등본에 설정하고 돈 받고 나갈때도 또 돈들여서 말소신고를 해야만 돈 받고 나갈 수 있습니다. 말소신고 안하면 집주인도 돈 안내줍니다.

확정일자건 전세권설정이건 나보다 앞선 선순위자가 있다면 경매 시 돈 일부 또는 전부를 못받을 수 있습니다.

선순위자에 내 보증금까지 해서 시세의 60%정도면 어느정도는 받을 수 있겠지만

선순위자만 시세의 6~70%면 내 보증금은 그냥 날리는거라 보면 됩니다. 

그러니까 시세의 7~80%에 전세들어가거나 이미 저당이 많이 걸려있는 집에 전세 들어가는건 경매시 내 보증금을 날려도 된다고 생각하고 들어가야합니다.

정리하면

1. 보통의 경우 확정일자 + 전입신고 + 실제거주만 해도 충분합니다.

2. 돈을 수십~수백만원 드는 전세권 설정은 아래 경우에 해당되지 않는다면 안하는것이...

- 집주인이 허락하고 서류도 줘야지 가능.

- 아파트 같이 건물 가격이 높은 건.

- 계약 중간이나 만료후 집이 안나가서 돈 못받은 상태에서도 이사를 가고 전출을 해야 하는 경우

경매를 넘기기 위해 재판을 해야 하는거랑 실제 거주해야하는것 외엔 확정일자가 더 낫습니다.

그것 말고는 어짜피 선순위에 있는 자들에게 배당금 다 나가고 나머지로 받게되는건 확정일자나 전세권설정이나 똑 같습니다.